TITULAR DE UN PISO CON LICENCIA DE USO TURÍSTICO NO PUEDE EJERCER LA ACTIVIDAD SI LO COMPRÓ CON LA PROHIBICIÓN ESTATUTARIA YA INSCRITA

Fermín Martínez-Santos – Abogados, ICAB 22452 – AICAT 8710

DOMUSVIA INMUEBLES BARCELONA, S.L.U.

El Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, (TSJC), en Sentencia de 24/01/2019, establece que el propietario de un piso con licencia de actividad turísticadebe cesar en la misma.

Los antecedentes de hecho nos indican que la Comunidad de Propietarios que presentó la demanda convocó el 24/10/2013 junta general extraordinaria para el 8/01/2014 en la cual se preveía como cuestión a tratar la de la prohibición de destinar las viviendas a uso turístico.

El nudo propietario de una de las viviendas de la comunidad en cuestión, ante tal intención de la comunidad, comunicó al Ayuntamiento, el 3/01/2014, su intención de destinar el piso a alquiler turísticoobteniendo tras los trámites correspondientes la licencia solicitada.

La intención del solicitante de la licencia no era iniciar la actividad para la cual la había obtenido sino vender, en su momento, el piso con dicha licencia incorporada, entendiendo con ello que su patrimonio se vería revalorizado. Así sucedió de forma que la actividad fue iniciada prácticamente un año después a la celebración de la junta de 8/01/2014 en que se adoptó el acuerdo de prohibición de tales actividades.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda de la Comunidad de Propietarios, pero la Audiencia Provincial le dio la razón en apelación, frente a lo que el comprador de la vivienda con licencia presentó recurso frente al TSJC, extraordinario por infracción procesal y de casación.

Por lo que respecta al segundo motivo del recurso de casación, el recurrente alega que, puesto que no es obligatorio iniciar la actividad de forma inmediata una vez obtenida la licencia para ello, la prohibición de la comunidad de ejercer actividad de alquiler turísticono puede afectar a aquellos inmuebles que hubieran hecho uso de su derecho a obtener licencia en el momento en que se adoptó el acuerdo.

El TSJC desestima tal argumento por entender que la autorización administrativa no constituye derecho real alguno que siga al objeto transmitido si éste, como ocurre en el supuesto de hecho, es vendido a un tercero. La misma Sentencia refiere la siguiente Resolución de la Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques de 6/02/2017:

«Así, si un propietario ha adquirido su elemento privativo en un momento en que en el Registro no aparecían las normas de comunidad que le limitaban un uso determinado del mismo, no puede ser privado de este uso contra su voluntad, pero tampoco puede impedir, con su voto contrario, que la norma de comunidad aprobada por la mayoría del 80 % o más acceda al Registro de la Propiedad de manera que, una vez inscrita, los futuros adquirentes no podrán alegar desconocimiento y se verán privados del uso que las normas limitan o prohíben. Dicho de otra manera, los propietarios disidentes podrán seguir usando el elemento privativo de manera ajustada a la que establecían los estatutos cuando lo adquirieron mientras sean propietarios. Incluso podrán modificar el elemento privativo para destinarlo al uso que los estatutos ahora prohíben pero cuando adquirieron el inmueble no. Ahora bien, cuando transmitan el inmueble, los adquirentes, que tendrán conocimiento de la limitación, ya no podrán iniciar el uso prohibido o, si es el caso, tendrán que cesar en este uso. ….».

En el caso estudiado, el nuevo adquiriente conocía la limitación acordada pues constaba inscrita en el momento de la adquisición, razón por la que le era oponible. La norma prevé la existencia derestricciones al derecho de propiedad, ya provengan de la ley, en interés público o privado, ya de la autonomía de la voluntad, en interés privado. Estas últimas, según el mismo texto legal (Codi Civil de Catalunya), afectan a la disponibilidad y ejercicio del derecho de propiedad en beneficio de los vecinos que viven en comunidad, es decir, de su interés privado. Los estatutosregulan elrégimen jurídico de la comunidady pueden contener reglas limitativas y configuradoras del uso de los bienes que la integran. Son producto de un acuerdo que, alcanzado conforme a lo legalmente previsto, se convierten en normas.